オフィスの原状回復の範囲は？工事の流れや費用の確認も解説

オフィスを退去する際には、契約時の状態に戻す「原状回復」が大きな負担となるケースが少なくありません。
とくに、住宅に比べて回復の範囲が広く、床材や壁の張り替えなど大掛かりな工事が必要となることもあります。
原状回復にかかる費用や手続きの流れを事前に把握しておかないと、思わぬ出費に戸惑う可能性もあります。
また、産業廃棄物の処理費用は許可業者への委託が必須で、追加費用が発生しやすい点にも注意が必要です。
この記事では、オフィス退去時に必要な原状回復の基本的な内容や工事範囲、進め方について解説します。

賃貸オフィスの原状回復義務の範囲

以下では、賃貸オフィスの原状回復義務の範囲やオフィス契約について解説していきます。

範囲が大きくなる

オフィスの原状回復義務は、床材の全面張り替えや天井ボードの補修、配線ダクトの撤去、室内看板やサインの除去まで含むため、住宅より対象範囲がはるかに広い傾向があります。
作業内容は、賃貸借契約や入居時の工事履歴、日常の利用状況によって細かく変わります。
そのため、撤去物に伴う産業廃棄物の分別・運搬・最終処分まで借主が責任を負うため、着手前に費用と手順を詳細に確認することが重要です。
また、これらを怠り適切に対応しない場合は、廃棄物処理法違反や善管注意義務違反を問われ、追加請求だけでなく損害賠償につながるおそれがあります。

一般住宅との違い

一般住宅では、壁紙の色あせやフローリングの小傷など通常使用による損耗は貸主負担とされることが多く、借主が費用を負担するケースは限定的です。
しかし、ペットによる大きな損傷や故意・過失で生じた水漏れなどは例外で、修繕費は借主負担となります。
これらの費用は敷金から差し引かれることが多く、不足分は追加請求される点にも注意しましょう。
一方、事業用のオフィスでは国のガイドラインが直接適用されないため、負担範囲は個別の契約条項やビル管理規程で決まり、住宅以上に確認が欠かせません。
疑問が生じた場合は、早めに管理会社へ書面で問い合わせることがトラブル防止に有効です。

特約

オフィス契約では、退去時にスケルトン返却とするか現状有姿とするか、使用した仕上げ材の指定まで定める特約が一般的に設けられ、借主と貸主の認識のズレによるトラブルを未然に防ぎます。
特約には、スケルトン返却や指定業者施工、原状回復費用の按分割合などが具体的に明記され、場合によっては貸主が一定額を負担したり、契約期間が長ければ免除規定を設けたりすることもあります。
そのため、契約締結時に内容を十分に読み込み、不明点は専門家へ相談して文書で確認する姿勢が重要です。
後日の口頭説明では証拠が残らないため、メールや覚書などエビデンスを残すことをおすすめします。

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オフィスの原状回復工事の工事内容

オフィス退去時の原状回復工事は避けられず、工事項目を事前に理解することで予期せぬ費用やトラブルを防げるでしょう。
一般的に、原状回復費用の目安は小規模オフィスで坪単価約2.7万円〜約7.7万円、中規模で約6.6万円〜約11万円、大規模になると最大16.5万円以上となることもあります。
ビルのグレードや工事項目によっては、これを大きく上回る場合もあります。
あわせて、現場の使用履歴を写真や図面で残しておくと、工事範囲の確認がスムーズです。
以下では、解体・塗装・天井設備、クロスやタイルカーペット・クリーニング関連、電気関連の3つの視点から解説していきます。

解体・塗装・天井設備

入居時に設置したパーテーションや造作棚、軽量鉄骨を組んだ会議室はすべて撤去・解体され、騒音や粉じんが発生するので、周辺テナントへの告知を含め管理会社と十分に調整します。
その後、天井や壁の下地を補修してヤニや雨染みを隠すためにシーラー処理を施したうえで塗装を重ね、最終的に入居時と同等品番の仕上げ材で美観を整えます。
また、塗料のグレードや施工手順は費用に直結するため、見積もり段階で艶感や耐久性の要望を具体的に示し、専門業者と工程表を共有しましょう。

クロスやタイルカーペット・クリーニング関連

壁紙の張り替えは、汚れや傷が目立つ場合に全面施工が求められ、入居時と同じクロスが廃番の場合は近似品を選定して質感の差を最小限に抑えます。
タイルカーペットも、重量物によるへこみや日焼けによる色ムラがあると全面張り替えとなり、接着剤残渣を除去しながら下地を保護するために時間がかかる点に注意が必要です。
また、窓ガラス・サッシ・照明器具の清掃にくわえ、エアコン内部の分解洗浄までおこない、次の入居者が健康的で快適に働ける環境を引き継ぎましょう。
なお、再生材や低VOC素材を選ぶと費用抑制と廃棄物削減につながり、環境配慮を重視する企業としてのCSRにも寄与します。
これにより、従業員や取引先、関係者へのブランディング効果も期待できるでしょう。

電気関連

入居後に増設したLED照明器具やHUB付きOAタップ、壁面コンセントはすべて撤去対象で、ビルの分電盤から安全に切り離すには電気工事士の専門知識が不可欠です。
OAフロア下のLANケーブルや電話線は、共用の縦配管と接続していることが多いため、撤去範囲を管理会社と協議し、産業廃棄物管理票を用いて産業廃棄物として適切に処分する必要があります。
また、省エネ照明へ更新を希望する場合は、ビル側が定める設備仕様書に沿った申請書を提出し、承認が下りてから着工しましょう。
さらに、更新による電力削減効果をシミュレーションしておくと、投資回収期間を説明しやすくなります。

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賃貸オフィスの原状回復の流れ

オフィス退去時の原状回復工事では、契約内容・範囲・期間を事前に把握し、入居時の状態へ戻す手順を明確にしておくことが必要です。
ここでは、賃貸オフィスの原状回復の流れについて、主要なポイントと注意点を解説していきます。

範囲などを確認する

まず、賃貸借契約書と別紙仕様書を読み込み、原状回復の対象箇所や指定業者の有無、工事申請フローを把握してトラブルを防ぎます。
工事は「A工事（貸主負担・基礎・共用）」「B工事（テナント負担・設備接続）」「C工事（テナント自由・内装）」の3区分があり、負担範囲と申請先が異なります。
区分を契約と照合し、必要な承認書類を期限内に提出することで、余計な遅延や追加費用を回避しましょう。

見積もり

まず、業者に現地調査付きで見積もりを依頼し、工事範囲・費用内訳・工期を比較すると適正価格を判断できます。
また、内訳を精査すると、値下げ交渉の余地や材料のグレード変更によるコスト削減のヒントが得られるでしょう。
さらに、相見積もりを取った結果を提示すると、追加サービスや短縮工期などの提案を受けられる場合もあります。
見積書には、使用材料名や産業廃棄物処分費まで明細化されているかを必ず確認し、曖昧な項目は質問しておきましょう。
最終決定の前に、工期遅延時のペナルティや追加費の取扱いも書面にしておくと安心です。

工事の期間を明確・完了確認と引き渡し

工期は規模や内容によって異なりますが、小規模オフィスなら約2〜4週間、中規模以上で空調改修を含む場合は約1〜2か月を見込むと安全です。
退去日から逆算したスケジュールを貸主・管理会社と共有し、進捗を週次で確認して問題を早期に解決します。
とりわけ、夜間作業や共用部の養生が必要な場合は、ビルの規則に基づく申請が不可欠です。
完了後は、立ち会いのうえ修正が必要な箇所をチェックリストで確認し、全項目がクリアになったら鍵と書類を正式に引き渡しましょう。
くわえて、書類には、作業報告書や廃棄物管理票の写しも添付して保管してください。

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まとめ

オフィス退去時の原状回復は、契約内容や利用状況によって工事内容が大きく異なり、事前確認が欠かせません。
住宅に比べて工事規模が大きくなる傾向があるため、費用や工期の見積もりには十分な余裕が必要です。
スムーズな明け渡しを実現するに、契約段階から原状回復の条件を把握し、専門業者と連携して備えましょう。