土地が売れない理由は？税金負担や売却改善策も解説

所有している土地を売りたくても、なかなか売れずに困っているという方がいらっしゃるかと思います。
売却が進まない背景には、立地や価格の問題、境界確定の有無など複数の要因が絡んでいる可能性があります。
そして、土地を持ち続けることで固定資産税や管理費といった負担が続き、将来的なリスクが高まる恐れがあるのです。
そこで本記事では、土地が売れにくくなる主な原因やその対処法、スムーズに売却するためのポイントについて解説します。

土地が売れないよくある理由

土地を売却しようとしても、買い手が見つからず悩むケースがあります。
地方や郊外の土地は需要が限られ、契約成立まで時間がかかることも少なくないでしょう。
以下では、土地が売れない代表的な理由について解説します。

土地の需要がほとんどないエリアについて

土地の売却が難航する大きな要因は、そのエリアにほとんど需要がないことが挙げられます。
人口減少が進む地域では、住宅や商業施設の計画が少なく買い手が現れにくくなります。
結果として売り出し期間が長期化し、価格を引き下げざるを得ない状況も珍しくありません。
くわえて、災害リスクが高い地域も敬遠されがちです。
洪水や土砂災害の危険性があると保険料が上昇するケースもあるため、購入を控える動きが強まります。
また、交通インフラや商業施設へのアクセスが劣るエリアでは、事業用地としての魅力も乏しく、需要不足に拍車を掛けます。
こうしたマイナス要因が重なると市場全体の注目度が下がり、売却活動はさらに難しくなるのです。

境界が不明確な土地は敬遠されやすい

境界が明確でない土地は、将来的な紛争や測量費用の負担を懸念され敬遠されます。
また、全国で地籍調査が未実施の地域も多く、登記内容と現況が一致しない場合、再測量や登記手続きが必要となり時間と費用がかさむのです。
測量費用は、土地の形状や面積によって差はあるものの数十万円規模になることがあるため、買い手の判断を大きく左右するでしょう。
さらに、境界確定には土地家屋調査士が立ち会い、隣接地所有者の署名押印を得る必要があり、筆界特定制度を使う場合でも数か月単位の時間がかかります。
なお、隣地所有者の協力が得られないケースでは境界確定がさらに難しくなるため、買い手は境界が明確な土地を選びやすいといった点を覚えておいた方が良いです。

価格が高すぎて市場と合っていない

価格設定が市場相場と乖離していると、買い手の関心を得にくくなります。
売主が感情的な価値を価格に反映させると、実勢価格より高額になりやすく、購入希望者が離れてしまうでしょう。
そのため、周辺の取引事例や公示地価など客観的データを参考に、専門家の査定を踏まえた適正価格を提示することが不可欠です。
価格を市場水準に合わせるだけでも問い合わせが増え、結果として交渉成立までの期間を短縮できる場合があります。
なお、価格調整に合わせて、セットプランや建築条件付き販売など、購入者の利用イメージを具体化する工夫も効果的です。

売れない土地を所有するリスク

土地を所有しているだけでも、負担は発生します。
売却が進まない土地を持ち続けると、経済的・管理的コストが増えてしまい、家計を圧迫しかねません。
ここでは、所有継続による主なリスクについて解説します。

固定資産税などの税金がかかり続ける

土地を所有し続ける限り、毎年固定資産税の支払い義務が発生します。
また、売却が成立しなかった年度については、たとえ納税通知書の名義が変更されていなくても、税金の負担がなくなるわけではありません。
さらに、土地を更地にすると住宅用地に適用されていた特例が外れ、固定資産税の税額が最大で6倍に増加する可能性があります。
そのため、安易に建物を解体することは、かえって負担増につながるケースがあるのです。
一方で、特例を維持するために、やむを得ず古家を暫定的に残す方法を選ぶ場合もあります。
しかし、老朽化が進んだ建物は倒壊の危険があるほか、防犯や景観の面でも問題を引き起こす恐れがあります。
さらに、相続後に登記を放置してしまうと、延滞金が加算される可能性もあるため、速やかな手続きと納付が求められます。
加えて、その土地が都市計画区域内にある場合は、固定資産税に加えて都市計画税も課税されます。
したがって、売却までの期間が長引けば長引くほど、税金の負担は確実に増えていくことになるでしょう。

時間が経つにつれて土地の価値が下がる可能性も

土地の価値は周辺経済や人口動態に左右され、過疎化やインフラ未整備の地域では年々下落する傾向があります。
近隣に、ごみ処理施設などの嫌悪施設が建設されると価値はさらに低下するでしょう。
また、公共交通の廃線や大型商業施設の撤退も価格を押し下げ、早期売却の機会を逃すと損失が拡大しかねません。
人口減少に比例して空き家率も上昇し、周辺景観の悪化がさらなる下落要因となります。
価値が下落すると担保評価も下がるため、将来的な資金調達手段としての利用も難しくなるでしょう。

草刈りや清掃など管理の手間と費用が発生する

適切に管理しなければ、雑草の繁茂や不法投棄が起こる恐れがあります。
また、遠方に住む場合や高齢者にとっては、定期的な草刈りや清掃が負担となり、つい業者に依頼しがちですが、100坪で1万円前後の費用が発生する場合があるため注意しましょう。
そして、定期管理を怠ると行政から指導を受ける場合もあるため、費用をかけてでも継続的な維持が必要です。
近年では、シカやイノシシなど野生動物による掘り起こし被害も報告されており、放置は周辺環境へも悪影響を及ぼします。
さらに、空き缶や粗大ごみが放置されると近隣から苦情が寄せられ、清掃業者の手配や行政対応の負担が増すことになりますので、こちらも注意が必要です。
所有者責任として、事故が起きた場合の損害賠償リスクも見過ごせません。

売れない土地を売却する方法

土地の売却が思うように進まない場合でも、適切な対策を講じれば成約の可能性を高めることができます。
ここでは具体的な売却方法を解説していきます。

売れない土地は「買取」で手放す

土地がなかなか売れないとき、時間ばかりが過ぎて管理や税金の負担が重くのしかかってくるといった問題は少なくありません。
そんなときに検討したいのが、「買取」という方法です。
これは、不動産会社や買取専門業者が直接土地を買い取る仕組みで、仲介を通さず売却が完了するため、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。
もちろん、一般市場で買主を探す仲介売却に比べると、価格はやや低くなる傾向があります。
しかしながら、いつ売れるかわからない状況が続くよりも、確実に手放せる安心感を重視するなら、買取は非常に有効な手段といえるでしょう。
さらに、買取業者の中には、境界未確定地や古家付き土地といったいわゆる“難あり物件”にも対応してくれる会社もあります。
そのため、売れ残りやすい土地であっても、買取であれば売却のチャンスが生まれるのです。
また、広告活動や内覧対応などが不要なため、時間や手間をかけずに売却したい方にも向いています。
このように、手放したいのに売れない土地を抱えているなら、早めに買取対応の業者に相談してみることで、想像以上にスムーズな解決が図れるかもしれません。

相続した売れない土地は国に引き渡せる制度がある

売却が難しく、管理や税負担だけが続く土地に悩んでいる方にとって、「相続土地国庫帰属制度」は有効な選択肢となります。
この制度は、2023年4月27日から施行された新しい制度で、一定の条件を満たせば、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらえる仕組みです。
まず前提として、対象となるのは相続または遺贈で取得した土地に限られ、売買や贈与による取得は対象外です。
また、すべての土地が受け入れられるわけではなく、建物が存在しないこと、担保権や借地権が設定されていないこと、さらに土壌汚染や境界不明などの問題がないことが条件とされています。
条件は少し限られてきますが、このような方法もあるため、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか？
なお、それ以外にも、現在の売り出し方法や価格設定を変更するなど、できることからやっていく方法もありますので、まずは何ができるかを調べることから始めていきましょう。

まとめ

土地が売れない裏には、立地や価格、境界未確定など、さまざまな理由が潜んでいます。
しかし、そのまま放置すれば、固定資産税・管理コスト・価値下落といった負担は確実に増すばかりです。
そのため、買取を活用した売却や、条件に合えば国への引き渡し制度の活用など、選択肢はいくつもあります。
売れない土地をお持ちでお困りの方は、まず弊社へご相談ください。