地目が山林の土地に家を建てるデメリットとは？メリットや地目変更も解説

家を建てるために土地探しをしている方のなかには、地目が山林に分類されている土地へ家を建てたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合、地目が山林の土地へ家を建ててもデメリットはないのか、地目は山林のままでも良いのかなど心配事もあると思います。
そこで今回は、地目が山林の土地へ家を建てるデメリットやメリット、建設後に地目を変更する必要性について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

地目が山林の土地を購入して家を建てるデメリット

地目が山林の土地を購入して家を建てると、以下のデメリットがあります。

●デメリット①造成工事が必要
●デメリット②災害に弱いリスクがある
●デメリット③水道管が引き込まれていない可能性がある

それぞれ解説しましょう。

デメリット①造成工事が必要

地目が山林の土地に家を建てる場合、事前に造成工事が必要なケースが多いです。
造成工事とは、家を建設するために土地の状態を整える工事のことであり、山林の場合は樹木の伐採や山の切り崩しなどが必要になるでしょう。
造成工事の目安として、樹木の伐採だけでも100坪あたり約100万円の費用がかかります。
さらに、伐採した樹木の処分には追加費用がかかり、重機が入りにくい場所では費用がさらに増加する可能性が高いです。
土地代が安い山林を購入しても、家を建てる前の造成工事に高額な費用がかかる点はデメリットと言えるでしょう。

デメリット②災害に弱いリスクがある

山林は地盤が弱い場所もあるため、大雨や台風の際に土砂災害が発生する可能性があります。
川や水脈が近い場所は地盤が弱く、大雨や台風によって建物の倒壊や地盤沈下が起きやすい点がデメリットです。
山林では、場所によって地盤が強いところと弱いところが混在している場合もあるでしょう。
そのため、地目が山林の土地に家を建てる場合は、購入前にハザードマップを確認し、災害リスクを把握しておくことが重要になります。

デメリット③水道管が引き込まれていない可能性がある

地目が山林に区分されている土地のなかには、水道管が引き込まれていない場合があります。
水道管が引き込まれていない場合は、水道管の本管から購入した土地まで水道管を引き込む必要があるでしょう。
水道管の引き込み工事費用は、水道管を所有する市町村などではなく、土地の所有者が負担します。
引き込み工事費用は本管から土地までの距離が長いほど高くなり、数百m離れている場合は1,000万円かかることもあります。
そのため、地目が山林の土地に家を建てる場合は、高額な費用をかけて水道管を引き込むか、山水を利用する必要がある点がデメリットと言えるでしょう。

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地目が山林の土地を購入して家を建てるメリット

地目が山林の土地を購入して家を建てると、デメリットだけでなく以下のようなメリットもあります。

●メリット①土地代や固定資産税が安い
●メリット②広大な土地で眺めが良い
●メリット③地盤改良工事が不要な場合が多い

それぞれ解説しましょう。

メリット①土地代や固定資産税が安い

山林は固定資産税評価額が低いため、固定資産税が安い点がメリットです。
山林のまま土地を所有している場合、固定資産税は「山林の固定資産税評価額×1.4％」のみかかります。
そのため、家が建つまでの間は、一般的な住宅地で支払う固定資産税よりも納税額を抑えることができます。
また、土地代も住宅地より安く設定されているため、広大な土地を比較的安価に取得することが可能です。

メリット②広大な土地で眺めが良い

山林は、一般的な住宅地と比べて土地が広大です。
山林に家を建てる場合は、山の一部を買い取る形になるため、1筆あたりの面積も広い傾向があります。
土地が広ければ、大きな家を建てることができるほか、大きな庭を造ることも可能です。
また、山林は高台からの眺めの良さや自然豊かな環境など、ロケーションが魅力的な点もメリットです。
そのため、自然豊かな場所で静かに暮らしたい方にとって、山林を購入して家を建てる選択肢はおすすめと言えるでしょう。

メリット③地盤改良工事が不要な場合が多い

山林は、ハザードマップで危険地域に区分されていない限り、基本的に地盤が固いです。
そのため、山林に家を建てる場合は、原則として地盤改良工事をおこなう必要がありません。
区画整理地のように埋め立てられた土地では、家を建設する前に地表付近の地盤をコンクリートで固めたり、地中にコンクリート柱や杭を打ち込んだりする必要があります。
地盤改良工事は工法によりますが、30万～180万円の費用がかかるでしょう。
これらを考慮すると、山林を購入して家を建てる場合、高額な地盤改良工事費用を節約できる点は大きなメリットと言えるでしょう。

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山林に家を建てたら地目を宅地に変更する理由と変更手順

地目が山林に区分されている土地を購入して家を建てた場合は、不動産登記法により、地目を宅地に変更するよう決められています。
家の建設が始まる日から1か月以内に地目を変更しなければ、10万円以下の過料に処すると決められているので、忘れず変更するようにしましょう。
地目が山林の土地を宅地に地目変更する手順は、以下のとおりです。

●手順①地目変更登記をおこなう
●手順②地目の変更と同時並行で家を建てる

それぞれ手順を解説しましょう。

手順①地目変更登記をおこなう

地目変更登記は、その土地を管轄する法務局でおこないます。
登記変更をおこなうために必要な書類は、以下のとおりです。

●地目変更登記申請書
●現況図
●登記事項証明書（登記簿謄本）
●測量図

ただし、登記変更を土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合は、追加で以下の書類も必要になります。

●土地の案内図
●本人確認書類
●印鑑証明書
●委任状

登記変更は通常1～2週間で完了しますが、申請のタイミングによっては1か月かかる場合もあるため、造成工事が完了したら速やかに手続きを開始するようにしましょう。
地目の登記変更を自身でおこなう場合の費用は、書類取得にかかる約1,000円程度です。
ただし、土地家屋調査士や司法書士に手続きを依頼する場合は、追加で5万円～10万円程度の費用がかかります。

手順②地目の変更と同時並行で家を建てる

山林に家を建てる場合、地目変更登記の情報が反映されるまで待つ必要はありません。
そのため、法務局に登記変更の申請を提出したあとは、すぐに家の建設を始めて問題ありません。
ただし、地目が山林のままでは融資が受けられないため、土地の購入費用や建設費用を一括で支払えない場合は、早めに地目変更をおこなう必要があるでしょう。
地目が宅地になると土地の評価額が上がるため、金融機関からの融資も受けやすくなります。
地目を山林から宅地に変更すると固定資産税は高くなりますが、住宅ローン審査を通過するために必要な手続きなので、早めに実施するようにしましょう。

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まとめ

地目が山林の土地を購入して家を建てた場合、事前に造成工事が必要だったり、場所によっては災害に弱い部分があったりする点がデメリットです。
一方、土地代や固定資産税が安い点や、基本的に地盤が固い点、土地が広大で眺めも良い点は山林のメリットと言えるでしょう。
地目が山林の土地を購入して家を建てる場合は、家の建設が始まる日から1か月以内に法務局で地目を宅地に変更しなければならないので、その点は覚えておきましょう。